指股網(wǎng)獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，維持中海物業(yè)(02669)“跑贏行業(yè)”評級，考慮到公司第三方外拓提速以及增值服務持續(xù)發(fā)力，上調(diào)2022/23年盈利8%和8%至12.8億港元和16.7億港元(均同比增30%)，目標價升7%至11.7港元，對應30倍2022年市盈率，較當前股價有32%的上行空間，當前交易于23倍2022年市盈率。

事件：公司公布2021年度業(yè)績：營收同比增長44%至94.4億港元，凈利潤同比增長41%至9.8億港元，超出市場預期(一致預期9.2億港元，同比增長31%)，主要得益于公司管理規(guī)模擴張?zhí)崴佟⒃鲋捣粘掷m(xù)發(fā)力以及報表港元計價帶來的收入業(yè)績額外支撐。

中金主要觀點如下：

第三方外拓規(guī)模快速擴張，非住宅業(yè)態(tài)占比明顯提升。

2021年末公司在管面積同比新增7,290萬至2.6億平米，同比增長39%;其中第三方面積占總在管面積比例27.6%，較2020年末大幅提升15個百分點。2021年公司在第三方外拓端持續(xù)發(fā)力，新增外拓合約面積5,809萬平米(同比大幅增長105%)，其中非住宅合約面積占比超過50%(2020年非住宅占比約30%);新增外拓對應合約金額達39.4億港元(2021年公司基礎物業(yè)板塊收入66.1億港元，其中包干制/酬金制收入占比分別為95.4%/4.6%)。

增值服務持續(xù)發(fā)力，車位業(yè)務開始貢獻增量收入。

2021年公司增值服務板塊在低基數(shù)下重回較快增長，住戶增值服務及非住戶增值服務同比分別增長63%和53%至8.1和17.9億港元，合計占總收入比例提升2.0個百分點至27.5%。停車位業(yè)務在經(jīng)歷過去兩年孵化后收入貢獻有所提升，全年實現(xiàn)收入2.3億港元，同比增長超過10倍。

持續(xù)推進管理效能優(yōu)化，包干制項目毛利率下半年明顯改善。

2021年公司包干制項目的基礎物管毛利率為10.8%(同比基本持平，其中1H21/2H21分別為9.2%/12.1%)，下半年明顯改善主要得益于公司采取的組織優(yōu)化、項目集約化管理、精準用工及精準分包等措施提升人均管理效能。年內(nèi)費用管控表現(xiàn)良好，銷售管理費用同比增長26%，低于其37%的毛利潤增速。

保持戰(zhàn)略定力，推進十四五規(guī)劃穩(wěn)步向前。

公司堅定推進其十四五期間的戰(zhàn)略規(guī)劃，目標2021-25年關(guān)鍵運營指標復合增速不低于30%，且到2025年末內(nèi)接與外拓存量在管面積比以及基礎物管與增值服務收入比均達到1:1，并積極推進十四五期間實現(xiàn)“利潤增長>收入增長>面積增長>員工數(shù)量增長”的高質(zhì)量發(fā)展?？紤]到公司基礎物業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌及增值服務的偏低基數(shù)，該行對其未來增長具備信心。

風險提示：第三方項目外拓進展不及預期，利潤率超預期下行風險。